Une banque peut accorder un prêt immobilier au-delà du taux d'endettement de 35 % ou de la durée maximale de 25 ans, mais seulement dans une limite légale : 20 % de ses dossiers trimestriels. C'est ce qu'on appelle la dérogation HCSF. Au premier trimestre 2026, les banques en ont utilisé 17,5 %, contre 15,7 % un an plus tôt, selon le Haut Conseil de stabilité financière (source : Meilleurtaux, 11 juin 2026). Un signe que l'accès au crédit se détend un peu pour les dossiers qui sortent du cadre standard, sans pour autant devenir un droit garanti.
La règle des 35 % du HCSF, pour rappel
Depuis 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont juridiquement contraignantes pour les banques françaises. Deux critères encadrent l'octroi d'un crédit immobilier :
- Le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus, assurance emprunteur incluse. C'est ce qui reste après mensualité et assurance qui détermine aussi le reste à vivre, l'autre indicateur scruté par les banques.
- La durée du prêt est plafonnée à 25 ans, portée à 27 ans lorsque des travaux représentent au moins 10 % du coût total de l'opération.
Ces deux règles ne sont pas des recommandations : une banque qui les dépasse hors cadre dérogatoire s'expose à un manquement vis-à-vis du régulateur. D'où l'existence d'une soupape encadrée : la marge de flexibilité.
Une marge de 20 %, pas un droit individuel
Contrairement à une idée reçue, la dérogation HCSF n'est pas une option que l'emprunteur peut demander au guichet. C'est un quota trimestriel attribué à chaque établissement bancaire : chaque banque peut faire sortir jusqu'à 20 % de sa production de nouveaux crédits résidentiels du cadre des 35 %/25 ans. Une fois ce quota consommé sur le trimestre, la banque refuse mécaniquement tout dossier hors norme, même excellent.
Cette enveloppe de 20 % est elle-même encadrée dans son usage :
| Répartition de la marge de 20 % | Part de la production totale de crédits | Public concerné |
|---|---|---|
| 70 % de la marge | 14 % | Achats de résidence principale |
| dont 30 % de la marge | 6 % | Primo-accédants (sous-quota inclus dans les 14 %) |
| 30 % de la marge | 6 % | Libre d'utilisation (investissement locatif, résidence secondaire, etc.) |
En clair : les primo-accédants et les acquéreurs de résidence principale sont statutairement prioritaires sur cette flexibilité, ce qui explique pourquoi un même dossier « limite » peut passer chez une banque et être refusé chez une autre, selon l'état de consommation de son quota. Cette répartition découle de la recommandation du HCSF applicable depuis 2021 et toujours en vigueur en 2026 (source : ministère de l'Économie, economie.gouv.fr).
Où en est-on en 2026 ?
Les chiffres publiés par le HCSF à l'issue de sa réunion trimestrielle montrent une utilisation croissante de cette marge :
- T1 2025 : 15,7 % des dossiers en dérogation.
- T4 2025 : 17,1 % (source : Meilleurtaux, données HCSF).
- T1 2026 : 17,5 %, un niveau qui reste sous le plafond de 20 % mais confirme une tendance à la hausse.
Le HCSF précise lui-même relever « une hétérogénéité d'utilisation de la marge au sein des établissements bancaires » : certaines banques consomment rapidement leur quota, d'autres le gardent en réserve pour des profils jugés prioritaires. Concrètement, la même demande peut être refusée dans une agence et acceptée dans une autre, à quelques semaines d'écart.
Ce contexte s'inscrit dans un marché du crédit qui se stabilise sans s'assouplir franchement : le taux moyen sur 20 ans s'établissait autour de 3,3 % à 3,4 % en juillet 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, après une remontée des taux directeurs de la BCE de 25 points de base le 11 juin 2026. Les taux d'usure du troisième trimestre 2026 fixent par ailleurs le plafond légal à ne jamais dépasser, dérogation ou non.
Qui peut réellement en bénéficier ?
La dérogation n'est pas réservée aux dossiers fragiles : elle sert surtout à faire passer des profils solides qui dépassent de peu le seuil des 35 %, mais dont l'ensemble du dossier rassure la banque. Dans la pratique, sont plutôt favorisés :
- Les primo-accédants achetant leur résidence principale, prioritaires sur le sous-quota de 6 %.
- Les dossiers avec un reste à vivre confortable malgré le dépassement : un couple à 37 % d'endettement mais avec 2 500 € de reste à vivre passe souvent mieux qu'un dossier pile à 35 % avec un reste à vivre serré. Utilisez notre simulateur de capacité d'emprunt pour situer votre taux d'effort réel.
- Les emplois stables (CDI hors période d'essai, fonction publique, professions libérales avec plusieurs années de recul).
- Les projets avec travaux représentant au moins 10 % de l'opération, qui accèdent à 27 ans de durée sans même passer par le quota dérogatoire — un point souvent mal connu et confondu avec la dérogation elle-même.
À l'inverse, un dossier sans apport et déjà proche du taux d'usure a peu de chances d'entrer dans le quota, même chez une banque encore disposante en début de trimestre.
Vers un critère « reste à vivre » ? Un débat encore ouvert
Une proposition de loi portée par le député Renaissance Lionel Causse, cosignée par une dizaine de parlementaires et déposée le 14 avril 2026, vise à assouplir la règle des 35 % en y intégrant un critère fondé sur le reste à vivre plutôt qu'un seuil unique et automatique. Le texte a été retiré fin avril 2026 sous la pression de la Banque de France et des autorités de stabilité financière, avant d'être redéposé par son auteur (source : aefinfo, avril 2026). Lors de sa réunion de juin 2026, le HCSF a confirmé le maintien strict du cadre actuel (source : Meilleurtaux, 11 juin 2026), pendant que le débat parlementaire se poursuit.
Autrement dit : aucune réforme n'est actée à ce jour. Il ne faut donc pas construire un projet d'achat sur l'hypothèse d'un assouplissement à venir, mais bien sur les règles en vigueur aujourd'hui.
Comment mettre toutes les chances de votre côté
Puisque la dérogation dépend autant de votre dossier que du quota restant chez chaque banque à un instant T, plusieurs leviers augmentent vos chances :
- Soigner l'apport personnel, même minoré : couvrir au moins les frais de notaire reste un signal de sérieux qui pèse dans la décision, y compris pour un dossier hors norme.
- Réduire vos crédits à la consommation en cours avant la demande : chaque mensualité supprimée rapproche votre taux d'effort du seuil des 35 % et réduit la part de dérogation nécessaire.
- Jouer sur la délégation d'assurance emprunteur pour alléger le coût global du crédit, donc le taux d'effort calculé par la banque.
- Comparer plusieurs banques en parallèle, car le quota des 20 % se consomme différemment selon les établissements et les mois du trimestre. Un dossier refusé en mai peut être accepté ailleurs en juillet.
- Présenter un dossier complet et cohérent dès le départ, sur le modèle de ce qui permet d'obtenir un accord de principe en 7 jours : moins une banque a de questions, plus elle est encline à mobiliser sa marge de flexibilité pour vous.
C'est précisément ce travail de mise en concurrence et de calibrage du dossier qu'un courtier effectue : identifier, au moment de votre demande, quelles banques disposent encore de marge dérogatoire disponible, et présenter votre profil sous son meilleur jour pour en bénéficier.
Pour aller plus loin
- Qu'est-ce que le « reste à vivre » et comment les banques le calculent-elles en 2026 ?
- Capacité d'emprunt 2026 : comment calculer le montant que vous pouvez emprunter ?
- Comment obtenir un accord de prêt immobilier en 7 jours en 2026
- Simulateur de capacité d'emprunt
- Simulateur de mensualité
En résumé
La dérogation HCSF n'est ni un totem d'invincibilité, ni une chimère : c'est une marge de manœuvre réelle mais rationnée, dont l'usage progresse (17,5 % au T1 2026) sans jamais s'ouvrir à tous. Le facteur décisif reste la qualité globale du dossier et le bon timing auprès de la bonne banque. Chez MARTIN, un courtier dédié suit l'état de cette marge chez nos partenaires bancaires et construit votre dossier pour maximiser vos chances d'en bénéficier.