Lorsque l'on prépare un achat immobilier, il est facile de se concentrer uniquement sur le prix du bien.
Pourtant, de nombreux acquéreurs découvrent tardivement qu'ils devront également financer les fameux « frais de notaire », qui peuvent représenter plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d'euros selon le projet.
Ces frais constituent une dépense incontournable et doivent être intégrés dès le début dans votre budget immobilier.
Dans ce guide complet, découvrez :
- ce que recouvrent réellement les frais de notaire ;
- leur montant en 2026 ;
- les différences entre le neuf et l'ancien ;
- comment les calculer ;
- comment les réduire légalement.
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Que comprennent réellement les frais de notaire ?
Contrairement à une idée largement répandue, les frais de notaire ne reviennent pas intégralement au notaire.
En réalité, ils se composent de trois éléments distincts :
Les droits de mutation
Également appelés « droits d'enregistrement », ils représentent la plus grande partie des frais.
Ces taxes sont reversées :
- à l'État ;
- au département ;
- à la commune.
Dans l'ancien, ils représentent généralement plus de 80 % des frais de notaire.
Les débours
Les débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acquéreur.
Ils servent notamment à financer :
- les documents d'urbanisme ;
- les états hypothécaires ;
- certaines formalités administratives.
Les émoluments du notaire
Il s'agit de la rémunération du notaire.
Contrairement aux idées reçues, cette part représente une portion relativement limitée des frais totaux.
Le montant est réglementé par l'État et identique d'un notaire à l'autre.
Quel est le montant des frais de notaire en 2026 ?
Le montant dépend principalement du type de bien acheté.
Dans l'ancien
Pour un logement ancien, les frais représentent généralement :
8 % à 9 % du prix d'acquisition.
Exemples :
| Prix du bien | Frais estimés |
|---|---|
| 150 000 € | 12 000 à 13 500 € |
| 250 000 € | 20 000 à 22 500 € |
| 350 000 € | 28 000 à 31 500 € |
| 500 000 € | 40 000 à 45 000 € |
Dans le neuf
Pour un logement neuf, les frais sont beaucoup plus faibles.
Ils représentent généralement :
2 % à 3 % du prix d'acquisition.
Exemples :
| Prix du bien | Frais estimés |
|---|---|
| 250 000 € | 5 000 à 7 500 € |
| 350 000 € | 7 000 à 10 500 € |
| 500 000 € | 10 000 à 15 000 € |
Cette différence explique en partie l'attractivité du neuf pour certains acquéreurs.
Comment calculer ses frais de notaire ?
Le calcul dépend de plusieurs éléments :
- prix du bien ;
- ancien ou neuf ;
- département ;
- présence éventuelle de mobilier ;
- nature de l'acquisition.
Pour obtenir une estimation fiable, il est préférable d'utiliser un simulateur spécialisé.
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Peut-on financer les frais de notaire avec son crédit immobilier ?
Oui, dans certains cas.
Deux situations existent.
Vous disposez d'un apport personnel
Dans ce cas, l'apport sert généralement à financer :
- les frais de notaire ;
- les frais de garantie ;
- les frais de dossier.
C'est aujourd'hui la situation la plus fréquente.
Vous achetez sans apport
Certaines banques acceptent encore des financements à 110 %.
Le prêt couvre alors :
- le prix du bien ;
- les frais de notaire ;
- certains frais annexes.
Cependant, ces financements restent réservés aux dossiers les plus solides.
Pour approfondir ce sujet, consultez également notre guide :
Prêt immobilier sans apport en 2026 : est-ce encore possible ?
Comment réduire ses frais de notaire ?
Déduire la valeur du mobilier
Lorsque certains équipements sont inclus dans la vente, il est possible de les distinguer du prix immobilier.
Exemples :
- cuisine équipée ;
- électroménager ;
- meubles intégrés ;
- mobilier de jardin.
Les frais de notaire ne s'appliquent alors que sur la valeur immobilière du bien.
Cette pratique doit naturellement être justifiée et documentée.
Négocier les honoraires d'agence
Lorsque les frais d'agence sont affichés séparément et supportés par l'acquéreur, ils peuvent être exclus de l'assiette de calcul des frais de notaire.
Cette différence peut représenter plusieurs centaines voire milliers d'euros d'économies.
Acheter dans le neuf
Comme indiqué précédemment, les frais de notaire dans le neuf sont considérablement réduits.
Cette économie peut parfois compenser une partie de l'écart de prix entre neuf et ancien.
Quel impact sur votre capacité d'emprunt ?
Les frais de notaire doivent être intégrés dès le début de votre réflexion.
Un acquéreur disposant d'un budget de 300 000 € ne pourra pas nécessairement consacrer cette somme uniquement au prix du bien.
Il devra parfois réserver :
- 20 000 € à 25 000 € de frais de notaire ;
- plusieurs milliers d'euros de frais annexes.
C'est pourquoi il est indispensable de calculer précisément sa capacité d'emprunt avant de rechercher un bien.
Découvrez également notre guide :
Capacité d'emprunt 2026 : comment calculer le montant que vous pouvez emprunter ?
Quelle enveloppe prévoir pour votre projet ?
Avant de signer un compromis, nous vous recommandons de réaliser plusieurs simulations :
Conclusion
Les frais de notaire constituent une dépense incontournable lors d'un achat immobilier.
Souvent sous-estimés par les acquéreurs, ils peuvent représenter plusieurs milliers d'euros et doivent être intégrés dès le début dans votre budget.
Avant de lancer votre projet, prenez le temps d'estimer précisément leur montant grâce à nos outils de simulation et de vérifier leur impact sur votre capacité d'emprunt.
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