Capacité d'emprunt 2026 : comment calculer le montant que vous pouvez emprunter ?

Comment les banques calculent-elles la capacité d'emprunt ?

Le calcul se fait en trois étapes.

1. Mensualité maximale = revenus nets mensuels × 35 %, moins les crédits déjà en cours.
2. On retire l'assurance emprunteur, incluse dans les 35 %.
3. On convertit la mensualité en capital, selon la durée et le taux du prêt.

Le plafond de 35 % vient du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Lors de sa réunion du 15 septembre 2026, il a maintenu ses normes : taux d'effort de 35 % maximum assurance comprise, durée de 25 ans maximum, et jusqu'à 27 ans en cas de différé pour une VEFA ou un bien ancien avec travaux (source : HCSF, réunion du 15 septembre 2026, relayée par la presse spécialisée fin septembre 2026). Les banques peuvent aussi déroger pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits, mais cette marge reste l'exception : voir notre guide sur la dérogation HCSF au-delà de 35 % d'endettement.

Quels critères les banques examinent-elles ?

• Les revenus du foyer : salaires, primes récurrentes, revenus fonciers, bénéfices professionnels, pensions. Plus ils sont élevés et stables, plus la capacité augmente.
• Le taux d'endettement : 35 % maximum, assurance comprise. Avec 3 000 € nets, la mensualité maximale est de 1 050 €.
• Le reste à vivre : la somme qui vous reste chaque mois après toutes vos charges. Deux foyers au même salaire peuvent avoir des capacités différentes. Notre article sur le reste à vivre et ses minimums détaille ce second filtre.
• L'apport personnel : il finance les frais de notaire, de garantie et de dossier. Un financement sans apport reste possible dans certains cas, mais plus rare.
• La situation professionnelle : CDI, fonctionnaire, profession libérale établie, indépendant avec au moins 3 bilans. Les autres profils peuvent aussi être financés avec un dossier bien préparé.

Capacité d'emprunt selon le salaire : tableau aux taux d'octobre 2026

Le tableau ci-dessous est recalculé avec les taux moyens d'octobre 2026 : 3,66 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans (baromètre de courtier en ligne, octobre 2026). Pour comparaison, la Banque de France relève un taux moyen de 3,32 % pour l'ensemble des nouveaux crédits à l'habitat en août 2026 (statistiques publiées le 6 octobre 2026).

Calcul MARTIN, assurance comprise dans les 35 % (hypothèse : 0,30 % du capital par an), sans crédit en cours, hors frais. Estimations indicatives, pas une offre de prêt.

Vous cherchez le revenu nécessaire pour un budget précis ? Notre article Combien faut-il gagner pour emprunter 200 000 à 400 000 € fait le calcul dans l'autre sens.

Exemple pas à pas : 3 000 € nets sur 25 ans

• Mensualité maximale : 3 000 € × 35 % = 1 050 €, assurance comprise.
• Assurance estimée : environ 49 € par mois.
• Mensualité de crédit : environ 1 001 €.
• Capital empruntable à 3,75 % sur 25 ans : environ 195 000 €.
• Intérêts payés sur la durée : environ 105 600 €.

Pour tester vos propres chiffres, utilisez notre calculette de capacité d'emprunt. Vous pouvez aussi simuler votre projet en quelques secondes, sans engagement.

Pourquoi la durée et le taux changent tout

À mensualité égale, passer de 20 à 25 ans ajoute environ 14 % de capacité. Pour 3 000 € nets, on passe de 171 000 € à 195 000 €. Le prix à payer : davantage d'intérêts. Les avantages et les limites sont détaillés dans notre article sur la durée de prêt jusqu'à 25 ans.

Le taux joue dans l'autre sens. Les taux remontent depuis l'été, et chaque hausse réduit mécaniquement le capital empruntable à mensualité identique. Le taux d'usure, plafond légal, s'établit à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus du 1er octobre au 31 décembre 2026 (source : Banque de France, publié au Journal officiel le 26 septembre 2026).

Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?

1. Solder les crédits en cours. Un crédit auto de 200 € par mois réduit votre capacité d'environ 39 000 € sur 25 ans.
2. Augmenter l'apport. Il réduit le capital à financer et rassure la banque.
3. Allonger la durée, dans la limite de 25 ans, en gardant en tête le surcoût d'intérêts.
4. Optimiser l'assurance emprunteur. Une délégation d'assurance baisse la mensualité totale sans toucher au capital.
5. Mobiliser le Prêt à Taux Zéro si vous êtes primo-accédant éligible. Les conditions sont dans notre guide du PTZ 2026.
6. Faire comparer les offres par un courtier, qui présente le dossier et négocie le taux. Chez MARTIN, les frais sont affichés d'avance.

Les erreurs fréquentes qui font baisser la capacité

• Oublier l'assurance dans le calcul : elle est comprise dans les 35 %.
• Ignorer les petits crédits : une location avec option d'achat ou un crédit renouvelable pèsent sur le taux d'endettement.
• Confondre capacité et budget : emprunter le maximum laisse peu de marge pour les travaux, la taxe foncière et les imprévus.
• Négliger le reste à vivre : un dossier à 33 % d'endettement peut être refusé s'il est trop faible.

FAQ

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?

C'est le montant maximal qu'une banque accepte de vous prêter, calculé à partir de vos revenus, de vos charges, de la durée et du taux.

Quelle est la formule de la capacité d'emprunt ?

Mensualité maximale = revenus nets × 35 % − crédits en cours. On la convertit ensuite en capital selon la durée et le taux, assurance comprise.

Combien puis-je emprunter avec 3 000 € nets par mois ?

Environ 171 000 € sur 20 ans et 195 000 € sur 25 ans, aux taux moyens d'octobre 2026 (calcul MARTIN, hors crédits en cours).

Le taux d'endettement de 35 % est-il obligatoire ?

C'est une norme du HCSF, maintenue le 15 septembre 2026. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leur production trimestrielle.

L'apport augmente-t-il la capacité d'emprunt ?

Il n'augmente pas la mensualité maximale, mais il augmente le budget total d'achat et rassure la banque.

Un courtier peut-il augmenter ma capacité d'emprunt ?

Il ne change pas les règles, mais il peut obtenir un meilleur taux, optimiser l'assurance et présenter le dossier à la banque la plus adaptée.

Pour aller plus loin

• Taux immobiliers octobre 2026 : faut-il emprunter maintenant ou attendre ?
• Refus de prêt immobilier en 2026 : les 6 vraies raisons et les recours
• Prêt immobilier pour les indépendants en 2026 : le guide complet
• Prêt immobilier en CDD, intérim ou période d'essai en 2026
• Calculette de mensualité

Conclusion : connaître son budget avant de chercher un bien

Votre capacité d'emprunt est la base de tout projet. Elle dépend de votre salaire, mais aussi de la durée, du taux, de vos charges et de votre reste à vivre. Calculez-la avant de visiter, et gardez une marge pour les frais annexes. Chez MARTIN, les frais sont affichés d'avance et un courtier dédié étudie votre dossier et négocie avec les banques. Lancez une simulation ou, si votre projet est prêt, déposez votre dossier en environ 5 minutes.

Article mis à jour le 25 octobre 2026. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.